Crédito: A. Uno
Plusvalía

Plusvalía

Se suponía que con la desaceleración de la economía los precios de las propiedades bajarían. Sin embargo, este fenómeno no ha ocurrido y es poco probable que lo haga en el futuro.

A lo más dejarán de subir si aumenta la oferta, pero esta situación se normalizará en el mediano plazo y seguiremos viendo plusvalías tan altas como aquellas que hicieron temer la presencia de una burbuja inmobiliaria.

¿Por qué ocurre esto? La principal razón es que la ciudad donde se concentra la demanda se ha ido “encogiendo” debido a la congestión vehicular, y lo seguirá haciendo en el futuro, limitando la oferta de suelo y de viviendas en forma relevante.

Para ilustrar este concepto les puede servir el siguiente esquema que prepararemos con el economista Óscar Figueroa para una investigación de la fundación Espacio Público. 

Comparativa viajes al centro de Santiago

En el mapa de la izquierda se muestra en color rojo el área ubicada a 45 minutos de viaje del centro metropolitano a una velocidad promedio de 30 kilómetros por hora, similar a la actual. El mapa de la derecha muestra el mismo recorrido de 45 minutos, pero con una velocidad que cae a 20 km/hr, que es lo que podría ocurrir en 2022 si la congestión sigue aumentando. 

Como pueden ver la reducción del área roja es notoria. De hecho, cae al cuadrado del radio lo que implica que el territorio para vivir a 45 minutos del centro se achicará en un 48%, pasando de  47.300 a 22.970 hectáreas.

"El territorio para vivir a 45 minutos del centro se achicará en un 48%, pasando de 47.300 a 22.970 hectáreas."

El problema es que mientras esto ocurre, el ingreso percápita aumentará lo que elevará la demanda residencial que deberá distribuirse en la mitad del espacio actual, pero con mayor poder de compra. 

Este solo hecho producirá un aumento importante de los precios de las propiedades localizadas en la “zona roja”. Las principales beneficiadas serán Providencia, Vitacura, Las Condes centro, La Reina media, Ñuñoa, Estación Central y Quinta Normal. 

También se producirán plusvalías importantes en Independencia, Recoleta y San Miguel fomentando la reconversión de zonas industriales en San Joaquín o la parte sur de la comuna de Santiago.

Pero existirán perdedores, partiendo por los hogares que quedarán fuera de la zona roja y aquellos que estando dentro en 2012, saldrán producto de este “encogimiento” espacio-temporal de Santiago. Los afectados serán las clases medias y las viviendas sociales que enfrentarán serias dificultades para ubicarse en radios de una hora de viaje. 

Así la congestión vehicular será la principal amenaza para reducir los patrones de segregación que afligen a Santiago, lo que obliga a acelerar los proyectos para enfrentar este problema. En otro posteo discutiremos algunas ideas para ello.


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