Lo nuevo. La administración Kast lanzó un ambicioso plan de reactivación del sector inmobiliario, cuyo eje son las modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), el reglamento con que actualmente opera la ley.
- El sitio web del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) detalla que la propuesta de cambios a la OGUC “busca actualizar la normativa urbanística y de construcción para adecuarla a cambios demográficos, sociales, tecnológicos y ambientales ocurridos en el país”.
- El objetivo de la iniciativa pasa por incentivar la inversión inmobiliaria y mejorar la resiliencia ante desastres naturales y, con ello, reducir entre un 10% a un 15% el precio de las viviendas.
- El plan se suma a otros anuncios para impulsar el sector inmobiliario, como la eliminación por 12 meses del IVA a la venta de propiedades y la ampliación del beneficio del DFL2, los cuales forman parte del proyecto de Reconstrucción Nacional que ingresará al Congreso el Gobierno.
- Las modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones están sujetas a un proceso de consulta ciudadana donde, de acuerdo al cronograma del gobierno, el 26 de junio se publicarán las contribuciones recibidas y se presentarán las respuestas del Minvu.
Las medidas. A través de una minuta, el Gobierno presentó las medidas con las que se estructura el plan, que apunta a reducir o eliminar restricciones regulatorias que encarecen el precio de las viviendas y acelerar la reconstrucción en zonas de catástrofe.
Permisos de construcción. Una de las principales iniciativas apunta a extender los permisos de construcción de tres a seis años y establecer que si un proyecto está detenido por estar a la espera de autorizaciones o permisos otorgadas por otros órganos del Estado, el plazo de caducidad para operar la faena se suspenda durante todo el tiempo que perdure la tramitación.
Modificación de proyectos. El Ejecutivo también busca dar mayor flexibilidad y certeza jurídica a los proyectos que ya cuentan con permiso de edificación, pero todavía no terminan las obras ni obtienen la recepción final.
- La normativa vigente estipula que cuando un proyecto está en etapa de construcción, y se modifica el reglamento urbanístico, el titular puede acogerse a las nuevas disposiciones.
- La propuesta del Gobierno sostiene lo siguiente: “Los proyectos que se acojan a las disposiciones actualizadas de la OGUC no estarán obligados a acogerse a nuevas disposiciones de los instrumentos de planificación territorial, si estas también se hubieren modificado, salvo que el propietario expresamente lo solicite”.
- Aquello podría ayudar a disminuir la “permisología”.
Cambios a densidad habitacional. Otro eje del plan es el cambio al modo en que se calcula la cantidad de personas que viven en un determinado espacio, vale decir, su densidad habitacional.
- Según la minuta del Gobierno, los municipios fijan cuánta gente puede vivir en un terreno.
- En la práctica, esa cifra se convierte en cuántas viviendas se pueden construir, usando un número estándar de “habitantes por vivienda”.
- Hoy, ese número es de 4 personas por hogar. Según el Ejecutivo este coeficiente “dista significativamente de la realidad demográfica actual”.
- Según el Censo de 2024, el tamaño promedio de los hogares es de 2,8 personas, y el 21,8% de los hogares son unipersonales.
- La propuesta del Ejecutivo es reducir el coeficiente de 4 personas a 2 por vivienda y en algunos proyectos de viviendas económicas, incluso a uno.
- Así, se busca construir más viviendas en el mismo terreno -especialmente pequeñas- ajustándose mejor a cómo vive hoy la población. La iniciativa busca enfrentar el déficit habitacional y modernizar la planificación urbana.
Estacionamientos. Otro de los cambios planteados es adecuar la normativa de la dotación de estacionamientos, ya que, a juicio del Gobierno, las criterios actuales están desactualizados.
- La normativa vigente determina que se puede rebajar la dotación de estacionamientos requerida pero solo bajo ciertas hipótesis, como la cercanía a infraestructura de la red de transporte.
- El Gobierno propone que “los proyectos que se emplacen a una distancia no superior a 600 metros de recorrido peatonal por vías de tránsito público a alguna estación de metro, tren, teleférico, o a un paradero de buses podrán rebajar hasta la mitad la dotación de estacionamientos requerida”.
- El cambio permitiría bajar los costos de las obras e incentivar el uso del transporte público.
Conjuntos armónicos. Para los llamados “conjuntos armónicos” -que son proyectos inmobiliarios compuestos por dos o más edificaciones que funcionan como una sola unidad espacial- se estipulan diversas modificaciones destinadas a facilitar su acceso.
- Uno de los cambios principales está en la reducción del tamaño mínimo de los proyectos desde 5.000 m² a 2.500 m².
- También se propone establecer un incremento de los premios de constructibilidad y altura para conjuntos armónicos correspondientes a proyectos de viviendas económicas ubicadas cerca de infraestructura pública.
- Otro cambio importante es que se deroga un artículo de la normativa actual, para que los “conjuntos armónicos” no puedan ser restringidos o disminuidos por los planes reguladores comunales.
Reconstrucción. La otra arista que articula este plan está enfocada en acelerar la reconstrucción de viviendas ante casos de emergencia.
- El Ejecutivo busca reducir los tiempos de tramitación y habilitar vías excepcionales para que proyectos del Minvu o el Serviu puedan ejecutarse mediante sus propios informes técnicos.
- También, el Gobierno propone aprobar proyectos mediante certificaciones de profesionales, lo que acortaría los tiempos de respuesta para este tipo de proyectos.
