De Leonardo DiCaprio al nieto de Jimmy Carter: el mercado de islas del sur de Chile que se venden hasta en US$35 millones

Qué observar. Un empresario estadounidense, nieto del expresidente Jimmy Carter, busca vender junto a un grupo de inversionistas la isla San Pedro, un territorio de cerca de 6.000 hectáreas ubicado al sur de Quellón, en Chiloé, frente al Parque Tantauco. Se trata de Reynolds Henderson, socio de Continental Pacific LLC, quien mantiene desde hace años inversiones inmobiliarias en el sur de Chile.

• Según consigna El Mercurio, la propiedad está valorizada en unos US$12 millones y su eventual venta tendría fines de conservación.
• Henderson también ha participado en otros negocios inmobiliarios en la zona, incluida la venta de terrenos que posteriormente adquirió Sebastián Piñera para desarrollar el Parque Tantauco.
• Su caso se suma al de isla Guafo, cuya compra por cerca de US$7,5 millones contó con la participación de Re:wild, organización cofundada por el actor Leonardo DiCaprio, con miras a convertirla en un parque nacional.

Un mercado en expansión. Según el catastro de Colliers, actualmente hay alrededor de 20 islas privadas completas con oferta pública entre Los Lagos y Magallanes, un 25% más que a mediados de 2025, cuando se contabilizaban cerca de 16.

• De acuerdo con Rodrigo Suazo, subgerente del área de Data de Colliers, a esa oferta se suman tres islas fiscales que Bienes Nacionales mantiene en su listado de futuras licitaciones.
• Aysén y Los Lagos concentran cerca del 45% de las propiedades cada una, mientras que Magallanes representa el 10% restante. Aysén reúne las islas de mayor tamaño y Los Lagos las más pequeñas, accesibles y con mayor precio por hectárea.
• De acuerdo a Suazo, el aumento de la oferta responde, en parte, a la percepción de que es un buen momento para vender, luego de operaciones como la de isla Guafo, que despertaron el interés por estos territorios.

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Islas de hasta US$35 millones. La isla Virgen, en la Región de Aysén, encabeza las propiedades insulares con los mayores precios de publicación en el mercado chileno. Con cerca de 44.000 hectáreas, se ofrece en US$35 millones. Le sigue isla San Pedro, en Chiloé, de unas 6.000 hectáreas, valorizada en aproximadamente US$12 millones.

• Entre otras propiedades figuran isla García, en Aysén, con 4.200 hectáreas y un precio de US$4,2 millones; isla Diego Portales, cerca de Puerto Natales, por unos US$3 millones; e isla Lacao, en Chiloé, de 84 hectáreas, por cerca de US$2,1 millones.
• También aparecen isla Imelev, de 32 hectáreas, por aproximadamente US$1,9 millones, e isla Las Bandurrias, de cinco hectáreas y dos casas, por unos US$1,8 millones.
• En el extremo inferior, pequeños islotes de Aysén se ofrecen por valores cercanos a los US$180 mil. En portales internacionales especializados, el piso se sitúa en torno a los US$370 mil para propiedades en Hualaihué y Hornopirén. También existen loteos dentro de islas, con terrenos de cinco hectáreas desde unos US$7.500.

El efecto de la pandemia. Las compraventas inscritas de islas de cinco hectáreas o más pasaron de 23 operaciones entre 2017 y 2019 a 187 entre 2020 y 2022, es decir, se multiplicaron por ocho. En ese período, la mediana de los precios subió 39%, de 70 a 97 UF por hectárea, según las cifras de Colliers. Sin embargo, entre 2023 y 2026 retrocedió a cerca de 72 UF por hectárea.

• La tendencia también se observó en los terrenos rurales de gran extensión: entre 2019 y 2021, la mediana por hectárea subió 80% en Los Lagos y 79% en Aysén. Desde 2023, ambos mercados corrigieron hacia valores cercanos a los niveles previos a la pandemia.
• En cambio, las parcelas de menor superficie han mantenido buena parte de su valorización. En Los Lagos, la mediana pasó de 558 UF por hectárea en 2019 a 834 UF en 2022 y se mantiene en 812 UF en 2026, un 46% por sobre el nivel prepandemia.

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Quiénes están comprando. El mercado reúne distintos perfiles: fundaciones y organizaciones internacionales dedicadas a la conservación, family offices y grandes patrimonios, desarrolladores turísticos y particulares interesados en propiedades privadas o segundas viviendas.

• Suazo advierte que los compradores extranjeros directos representan cerca del 2,4% de las operaciones inscritas y alrededor del 2% del monto transado, cifras que no reflejan toda la participación internacional.
• Una parte importante del capital extranjero ingresa a través de sociedades constituidas en Chile. Por eso, asegura que “la participación extranjera real es mayor que la que se observa en el registro del Conservador de Bienes Raíces”.
• En los registros predominan las personas naturales chilenas, con cerca del 69% de las operaciones, mientras que las sociedades nacionales concentran aproximadamente el 65% del monto transado. Entre los inversionistas internacionales destacan compradores de Estados Unidos y Europa, además de México y Brasil.

El atractivo de La Patagonia. Entre los factores que explican el interés por estos territorios están las grandes extensiones de naturaleza poco intervenida, las reservas de agua dulce, la biodiversidad y el posicionamiento internacional de la Patagonia como destino de conservación.

• A esto se suma el interés de fundaciones y organizaciones filantrópicas por adquirir terrenos para protegerlos o impulsar su futura incorporación al patrimonio público.
• También existe demanda por propiedades destinadas a usos privados y turísticos, como lodges de baja escala, turismo de expedición y observación de fauna. En ese segmento pesan especialmente la conectividad, la infraestructura y la cercanía a centros urbanos.
• Entre los factores que pueden limitar las operaciones, Suazo menciona los costos logísticos, la falta de servicios, las solicitudes de Espacios Costeros Marinos de Pueblos Originarios (ECMPO) y la resistencia de algunas comunidades locales a las ventas de terrenos a extranjeros.
• En GPS Property comentan que “La Patagonia chilena ofrece algo difícil de encontrar en otros mercados. Hay islas donde un comprador puede proteger un bosque nativo y su borde costero como una sola unidad. La conservación es una de las motivaciones más visibles en las compras recientes. También hay familias que buscan un lugar de uso privado e inversionistas que evalúan proyectos de turismo de baja escala. Ahí la conectividad marca la diferencia”.

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