Qué sucedió. La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) manifestó su respaldo a las principales medidas del proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional que se discute en la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, pero puso una alerta sobre una de las propuestas más sensibles para el mercado inmobiliario: la exención transitoria del IVA a la primera venta de viviendas nuevas.
- La preocupación del gremio no apunta al objetivo de la medida -que busca reactivar la demanda y destrabar el alto stock de viviendas sin vender-, sino a las expectativas que podría generar entre los compradores.
- Según plantearon sus representantes, la rebaja del precio final no será necesariamente equivalente al 19% del IVA, debido a que las empresas constructoras e inmobiliarias ya acumulan créditos fiscales por compras de materiales, servicios y otros costos asociados a los proyectos.
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Por qué importa. La CChC explicó que el impacto final dependerá de la estructura de costos de cada proyecto. No todos los desarrollos inmobiliarios tienen la misma composición entre terreno, construcción, materiales, financiamiento y otros gastos.
- Por eso, el crédito fiscal acumulado por las empresas puede variar caso a caso, reduciendo el margen efectivo de traspaso al precio final.
- En otras palabras, la eliminación transitoria del IVA puede abaratar el precio de una vivienda nueva, pero no necesariamente en el total del impuesto.
- Para la CChC la reducción podría estar entre un 2% y 7%.
El planteamiento de la CChC. El gremio respaldó la propuesta del Ejecutivo de eximir del IVA, por 12 meses, la primera venta de viviendas nuevas. La medida fue valorada como un instrumento para incentivar la venta del stock acumulado, mejorar la caja de las empresas y permitir el inicio de nuevos proyectos en un sector que acumula varios años de crisis.
- El gremio también planteó que se deben mejorar los mecanismos para que las empresas puedan imputar el crédito IVA acumulado. Una de sus propuestas es permitir que ese crédito se utilice contra otras operaciones afectas a IVA, como la venta de oficinas o locales comerciales, o incluso contra otros impuestos, como el Impuesto a la Renta.
El riesgo operativo. Otro punto abordado por la CChC fue la situación de las ventas que se realicen entre la presentación del proyecto y su eventual entrada en vigencia. El Ejecutivo incorporó un mecanismo de devolución de IVA para evitar que las ventas se paralicen mientras se tramita la ley.
- La Cámara valoró esa fórmula, pero advirtió que el sistema debe ser simple y expedito. La preocupación es que una devolución demasiado compleja, lenta o burocrática reduzca el efecto esperado de la medida y desincentive operaciones en un mercado que ya enfrenta restricciones de financiamiento y baja velocidad de ventas.
DFL 2 y arriendo. La Cámara también respaldó el nuevo tratamiento tributario para las viviendas acogidas al DFL 2. El proyecto propone que, desde la tercera vivienda económica en adelante, las rentas de arriendo queden afectas a un impuesto único del 5%, siempre que se trate de unidades de hasta 90 metros cuadrados.
- La medida aplicaría tanto para personas naturales como jurídicas, aunque en el caso de estas últimas sería opcional y exigiría una permanencia mínima de cinco años. Para la CChC, este diseño podría incentivar la inversión en vivienda para arriendo y generar nueva oferta en segmentos donde existe mayor necesidad habitacional.
El contexto del sector. La construcción ha sido uno de los sectores más golpeados por el ciclo económico de los últimos años. El Gobierno ha señalado que la crisis del rubro se refleja en una destrucción cercana a 180.000 empleos y en un fuerte aumento del precio de las viviendas nuevas desde 2008, muy por encima del crecimiento de los salarios.
- La medida del IVA busca atacar precisamente ese nudo: reducir el precio de entrada para los compradores, aliviar el stock de viviendas terminadas y dar una señal de reactivación a la inversión inmobiliaria.
- Pero la advertencia de la CChC introduce un matiz relevante. La rebaja tributaria no opera como un descuento lineal sobre el precio final, sino como una modificación en la carga impositiva de una operación que ya tiene créditos asociados. Por eso, el efecto visible para el comprador podría ser inferior al 19%.
