La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) presentó este miércoles una propuesta para la creación de una cuenta de ahorro habitacional destinada a facilitar que las familias superen una de las principales barreras que enfrentan para acceder a una vivienda: reunir el pie exigido para un crédito hipotecario.
La iniciativa forma parte de un estudio elaborado por la consultora Econsult Capital a solicitud del gremio y busca dar respuesta a una paradoja que enfrentan sobre todo los hogares de clase media: cumplir con crecientes exigencias de ahorro para obtener apoyo financiero cuando tienen cada vez menos capacidad para ahorrar.
De hecho, entre 2003 y 2024 las familias redujeron su tasa de ahorro de 15,5% a 9,3% del ingreso disponible, mientras que su nivel de endeudamiento aumentó de 38% a 78%. En el mismo período, en tanto, el precio de las viviendas ha aumentado significativamente, superando el crecimiento de los salarios y del PIB.
Además, las condiciones de financiamiento se han vuelto más exigentes. El porcentaje promedio del valor de la vivienda financiado por los bancos ha disminuido y, en el percentil 25 de esta distribución, el pie requerido aumentó desde 21% a 26% del valor de la vivienda.
El nuevo presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Raimundo Rencoret, afirmó que "nuestro desafío es volver a hacer de la vivienda un proyecto positivo. Y para lograrlo, necesitamos recuperar el crecimiento, generar empleo, movilizar inversión y construir políticas públicas que permitan que el esfuerzo de las familias encuentre también oportunidades. Y desde la Cámara queremos contribuir activamente a ese desafío. Escucharnos, articularnos las distintas miradas, imponiendo nuestra capacidad técnica y nuestra experiencia al servicio de acuerdos que permitan avanzar. Porque detrás de cada cifra del déficit habitacional hay una familia, y detrás de cada familia hay un proyecto de vida que merece una oportunidad".
¿Cómo funcionaría la propuesta de la Cámara Chilena de la Construcción?
La iniciativa plantea la creación de una cuenta de ahorro habitacional destinada exclusivamente a reunir el pie de una primera vivienda (nueva o usada) de hasta 4.000 UF o a realizar mejoramientos significativos en la vivienda principal. Su objetivo es simple: hacer que el ahorro de las familias rinda más y permita reunir antes el monto necesario para acceder a un crédito hipotecario.
¿Y cómo lo hace? Mediante dos incentivos complementarios: una exención del impuesto a la renta sobre los recursos de la cuenta (depósitos y rentabilidad) y una bonificación estatal sobre el monto aportado por la familia, con un monto máximo por beneficiario.
Para acceder a estos beneficios, se plantea que la cuenta contemple un período mínimo de ahorro de tres años, un monto mínimo de aportes (anual o semestral) y un plazo máximo para usar los recursos de 15 años desde la apertura de la cuenta.
Tanto el beneficio tributario como la bonificación estatal solo se harían efectivos cuando los recursos se destinan efectivamente a la compra de una vivienda o a los fines definidos por el instrumento. Si los fondos se retiran para otro propósito, esos beneficios simplemente no aplicarían.
El gerente de Estudios y Políticas Públicas del gremio, Nicolás León, destacó que "la propuesta es técnicamente sólida. De hecho, para estimar su impacto potencial se trabajó con parámetros perfectamente aplicables y que deberían servir de base de la discusión que se debe dar para poner en marcha este nuevo instrumento".
Los escenarios sobre la base del estudio
Los escenarios elaborados por la CChC sobre la base del estudio de Econsult muestran que un instrumento con estas características permitiría aumentar significativamente los recursos de las familias para completar el pie de una vivienda. Para dimensionar este efecto, se consideró la actual tasa de ahorro de los hogares, de 9,3% del ingreso disponible, una rentabilidad real promedio anual de 3,62% y una bonificación estatal equivalente al 25% del ahorro aportado por la familia, con un tope de 160 UF por beneficiario.
En el caso de una vivienda de 2.000 UF, una familia que ahorrara durante cinco años reuniría 298 UF con sus propios aportes. La rentabilidad de la cuenta sumaría 28 UF y la bonificación estatal otras 74 UF, permitiendo completar las 400 UF necesarias para financiar un pie equivalente al 20% del valor de la vivienda.
Para una vivienda de 3.000 UF, una familia que ahorrara durante siete años reuniría 434 UF con sus propios aportes. La rentabilidad de la cuenta aportaría otras 58 UF y la bonificación estatal 108 UF, permitiendo completar las 600 UF requeridas para financiar el pie.
Dicho de manera simple, en este escenario, por cada $100 que una familia ahorrara para reunir el pie de su vivienda, obtendría aproximadamente $13 adicionales por rentabilidad y otros $25 por concepto de bonificación estatal. Así, cada $100 ahorrados se transformarían en cerca de $138 destinados a este mismo objetivo.
Tratándose de una vivienda de 4.000 UF, una familia que ahorrara durante nueve años reuniría 561 UF con sus propios aportes. La rentabilidad de la cuenta sumaría 99 UF y la bonificación estatal 140 UF, permitiendo completar las 800 UF necesarias para financiar un pie equivalente al 20% del valor de la vivienda.
Para el ejecutivo de la CChC, este es precisamente el principal atributo del instrumento. "La propuesta de la Cámara no busca reemplazar el esfuerzo de ahorro de las familias; al contrario, lo promueve, lo potencia y hace que rinda más, de modo que puedan reunir antes el pie para la casa propia".
Además de su impacto en el monto de los recursos ahorrados, la propuesta generaría una serie de beneficios adicionales. En primer lugar, permitiría acceder más rápidamente a la vivienda, ya que las familias podrían reunir el pie entre uno y dos años antes, dependiendo del valor de la vivienda y de su capacidad de ahorro.
Al mismo tiempo, incentivaría un mayor esfuerzo de ahorro. Sobre la base de evidencia internacional y de la experiencia del APV en Chile, el estudio estima que el instrumento podría aumentar en torno a 2,5 puntos porcentuales la tasa de ahorro de los hogares que ahorran para adquirir una vivienda, pasando desde aproximadamente 10% a 12,5% de sus ingresos.
El instrumento también haría más atractivo el ahorro habitacional para quienes hoy no participan de él. Según el estudio, alrededor de 130.000 hogares adicionales podrían comenzar a ahorrar para acceder a una vivienda propia.
Y al facilitar que más familias compren su casa o departamento, la propuesta también contribuiría a dinamizar la demanda por viviendas nuevas. Bajo el supuesto de que parte de esta demanda adicional se traduzca en nueva construcción, ello podría generar entre 12.000 y 30.000 nuevos empleos al año en la construcción, cifra que aumentaría a entre 18.000 y 45.000 puestos de trabajo en el conjunto de la economía, considerando los efectos indirectos de una mayor actividad.
La propuesta considera la entrega de aproximadamente 10.000 bonificaciones estatales al año, por un monto promedio cercano a 110 UF, lo que implicaría un costo fiscal del orden de US$48 millones anuales desde el tercer año de implementación. Esta cifra equivale aproximadamente al 1% del presupuesto destinado en 2025 a los principales programas habitacionales.
Sin embargo, la experiencia internacional analizada para este estudio muestra que este tipo de políticas podría incluso aportar nuevos ingresos para el Estado.
Un caso ilustrativo es el programa Lifetime ISA (LISA) del Reino Unido. Este incentiva el ahorro para la compra de la primera vivienda o la jubilación y desde 2021 ha generado recursos públicos superiores a su costo. Por ejemplo, solo en 2024 aportó ingresos fiscales por unos £1.200 millones, frente a un costo cercano a £709 millones. Los ingresos fiscales de LISA provienen de los impuestos a los intereses hipotecarios, el gasto en vivienda, impuesto generado por la mayor actividad en construcción, registro de terreno y penalizaciones por retiros.
Si bien se trata de una realidad distinta a la chilena, muestra que instrumentos de este tipo pueden transformarse en una inversión que dinamiza permanentemente la economía y permite incluso recuperar parte importante de su costo fiscal.
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